住宅ローン借り換えを検討すべき人はどんな人でしょうか？
- 金利を２％以上で借りている人
- 変動金利で借りている人
- ローン残高が1,000万以上ある人
- 完済までの期間が10以上残っている人
過去の相談事例から借り換えて得する人は「完済まで10年以上の期間が残っていて」「ローン残高1000万以上で」「借り換え後に金利が0.5％以上下がる人」この3条件が当てはまる人は借り換え効果が出ると言っていいでしょう。
借り換えパターン 固定→固定、変動→固定、変動→変動、orミックス
住宅ローンを借り換えて得するには固定を選ぶべきか変動にするか悩むところです。どんな変更がいいのか、お会いした際に以下の特徴を参考に検討してみましょう。
■ 固定金利→固定金利 見直し必須！
私が住宅を購入したのが2002年で10年以上前でした。当時10年固定の金利が2.35％で私は十分安いと思っておりました。銀行窓口の担当者も元同僚です。その人の見解も同じでしたので「今後の金利上昇リスクを考えれば10年固定でその間に繰り上げ返済資金をためる」これが私に出した方針でした。しかしその10年間は一向に金利が上がらず（というよりむしろ下がりました）、見直し時期に提示されたこれからの10年間の固定金利は3.80％。信じられない金利を提示され、当然ながら借り換えです。
■ 変動金利→変動金利 返済に余裕がある人向けです
現在変動金利の方が変動金利へと変更する場合は、金利上昇リスクが取れる、金利が上がったらいつでも返済できるという方にお勧め。チェックポイントは下記の通り
- 現在の変動金利は割引が少なく、変動なのに２％を超える金利になっている方
- 資金に余裕があり、いざとなったら繰り上げ返済できる方
- 返済期間が短いあるいは残高が1500万円以下の方
■ 変動金利→固定金利 変動金利に割引がなければ効果大です。
一定期間固定金利が終了し変動金利になっている人は、その金利に優遇割引が適用されていない場合がほとんどなので、当然ながら見直しすれば下がる可能性が大です。
現在変動金利となっている方が固定金利に変更するのは、こんな方がお勧めです。
- 返済期間が長くて、金利上昇が不安な方（安心を手に入れたほうが良い）
- もう少し様子を見てから固定に切り替えようかと思っている方（金利上昇してからでは遅いので）
■ ミックスタイプ 1つのローンを変動金利と固定金利に分けて申し込むタイプ。
変動と固定それぞれの金利リスクを分散させたい、そういった方にお勧めなのが「金利ミックス」タイプ。1つの借り入れを2つに分けるので一時的なコスト負担増になる場合もありますが、どちらとも決めかねている場合は選択の一つとしてお考えいただくのもアリです。
ただし、取り扱いの金融機関は限られてしまいますのでご注意ください。
みなさんそれぞれをご検討ください。
私のプライベートもそうでしたが住宅ローンは一定期間が終了したら見直しがお得です。仮に借り換えなかったとしても５年～10年の間には一度見直ししてみてください。更に中立な立場の専門家に相談する事をお勧めします。住宅ローンの見直しはそれだけの価値があります。注意していただくことは下記２点です。
・見直し変更の際に発生する手数料（銀行に支払う費用）を事前にチェックしておくこと
・見直しを安易に考えないでしっかり検証する（どのプランが一番お得なのか、複数検証）。
住宅ローン見直しの注意点
住宅ローン見直しの際には、以下の点を注意しながら検討ください。
- 固定金利と変動金利の選択に迷ったら、それぞれのリスクを把握しリスク基準で選択してください。特に前述のように金利上昇時は将来の計画に大きな影響が及ぶ可能性があることを意識してください
- 見直しにはコストがかかります。手続きにかかる費用はまとまった額としてすぐに支出しますが、返済額軽減は毎月少しずつの効果です。トータルでどちらが得かの判断だけでなく、今キャッシュアウト（現金出費）するリスクも検討ください。（諸手続きに関する費用は下記掲載しております。）
- 繰り上げ返済についてですが、少しだけでも資産運用の知識が身に付くと繰り上げ返済よりも運用の方が効果を発揮することもあります。別ページにて解説しますので、参考にしていただくとよいかと思われます。
見直しの諸経費：30万～90万円（ネット銀行の方が明らかに安いですね）
- 元々の銀行に払う手数料：3万円（全額返済手数料・・・大手メガバンク参考）
- 新しい銀行に払う手数料：3万円～20万（事務手数料・・・大手メガバンク参考）
- 保証料：0万円～60万円※（借入元金3000万としてその２％で計算・・・無料あり、銀行によって大きく異なります）
※ネット系住宅ローンは保証料が不要のところもあります。（代わりに事務手数料が高いこともあるので注意です） - 登録免許税：3万円（借入元金3000万円としてその0.1％）
- 抵当権設定費用：12万円（新しい銀行での申し込みの場合10万円＋抵当権印紙2万円）
- 司法書士費用：7万円（おおむね5％～10％の場合が多いようです）
住宅ローン見直し資金確保の仕方
弊社相談の場合、火災保険の見直しや生命保険の見直しなどで住宅ローン見直し資金を確保できる方が多くいらっしゃいます。必要であれば見直し資金も一緒にご相談可能です。
